お問い合わせ

03-5677-3930WEB

ブログ

2018年10月28日

10218:マイホーム価値革命;:読書印象録です

マイホーム価値革命 2022年、「不動産の常識が変わる」:読書印象録

清澤のコメント:先日の新聞記者さんとの雑談で、今からの東京では不動産の価値上昇を求めるのは無理。低価格で購入して家賃収入を利息相当以上に充当出来れば可という話を聞きました。そこで、最近買って読みかけにしていたこの本をもう一度めくってみました。相続税対策というと必ず出てくる不動産ですが、親の家ならともかく、新規手当するとすれば、有益なものを手当てして運営するのは素人にはなかなか難しそうです。カボチャの馬車には乗らないようにしましょう。

本の概要

帯の文言:2022年に、広大な面積の生産緑地が宅地となり、団塊世代の大量の「持ち家」が賃貸物件に回ることで、不動産マーケットが激変する。日本の3分の一が空き家になる時代、戸建て・マンションなどマイホームの資産価値を高める方策はあるのか?空き家問題・タワマン問題で注目を集めた不動産のプロが新たなビジョンを提示する。

第1章:マイホームが危ない

全国に広がる空き家:駅バス物件はもう売れない。都心部への回帰。「負動産」になるマイホーム。

2世帯住宅という罪深き商品:売れない、貸せない、相続すると厄介

隠れ「空き住戸」と「賃貸アパート」は増え続ける;大規模修繕費の恐怖が迫る。

賃貸はワンルームばかり。こちらの所有者も身動きが取れない。

相続税軽減のためのアパート建設も大変多い。

第2章:マイホーム信仰の正体

家選びをする際、多くの人が「勘違い」をしている。今買うマイホームが未来永劫に亘って存在しており、しかも今の形のまま存在しているという前提。:「建物は有限である」というのがプロが不動産を扱う上での大前提である。

タワマンの土地と建物価値の比率は15対85程度。建物価値は時と共に激減する。

マンション建設はディベロッパーには利益の出にくい仕事。マンション専門のディベロッパーには30年以上続いた会社が殆ど無い。大京、藤和不動産。

土地の価値は地盤で決まる。高級住宅地は高台で、災害に強い。

日本人には「マイホーム=資産形成」という信仰がある。

ニュータウンでも家は賃貸でなく分譲にして建設費を捻出した。それを、住宅ローンでサラリーマンに買わせた。不動産広告は美辞麗句、雰囲気だけのポエムに過ぎない。

第3章:マイホームの大転換、「家」で稼ぐか、住み倒すか

中国を中心とするアジア富裕層に人気なのが日本の不動産。現地を診ずに購入する。

思い切って中古の戸建てを買う方法もある。例えば2世帯住宅も。「貸すマイホーム」にはまだチャンスがある。それなら不動産の専門家にも相談し、妥当な賃貸店舗の家賃のマーケットが存在することを確認したうえで、利益の出る水準価格まで値引き交渉して土地を購入せよ。大家には「供給者の論理」ではなく「借り手の目線」が必要である。今後は賃貸派に有利な時代がやってくる。

親の実家をどうするか?:当事者には難問。その町の新陳代謝は良好か?

家の効用を考えて「投資」面はあきらめ、「効用」を使い尽くす発想も可能。それには修理もDIYで。

未来の不動産マーケットは?:「住宅」「オフィス」「商業」「物流」「ホテル」「ヘルスケア」のアセットがあり、「住宅」と「オフィス」は専門知識の無い人にも運営が比較的楽とされている。

今後、2022年には「マイホーム価値革命」が起きる。対策が必要。

Categorised in: 社会・経済